Het huurbeding ex artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek

In de afgelopen jaren hebben in toenemende mate particulieren voorheen door henzelf bewoonde woningen verhuurd aan andere particulieren. Vaak gaat het om woningen die in de verkoop hebben gestaan, doch waarvan de verkoop tegen een voor de verkoper acceptabele prijs niet is gelukt. Degenen die een dergelijke woning willen huren, dienen echter bedacht te zijn op een bijzondere bepaling uit de wet die de gebruikelijke wettelijke bescherming van huurders terzijde schuift (!) Mevrouw mr. Yeldiz Buitenhuis-Alp legt dit uit.

In de meeste hypotheekaktes is het zogenaamde huurbeding (artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek) opgenomen. Dit beding verbiedt een huiseigenaar zonder voorafgaande toestemming van de bank die de hypothecaire lening verstrekt de onroerende zaak te verhuren.

In de situatie dat de bank wil overgaan tot executoriale verkoop omdat de huiseigenaar de betalingsverplichtingen niet nakomt en de huiseigenaar toch de woning zonder voorafgaande toestemming van de bank heeft verhuurd, kan de bank bij de rechter verlof vragen om het huurbeding in te roepen.

Het gevolg hiervan is dat de huurovereenkomst zal worden vernietigd. De huurder zal dan tot ontruiming van de woning moeten overgaan. De huurder geniet in dat geval niet de gebruikelijke huurbescherming. Daarbij maakt het niet uit of de huurovereenkomst voor bepaalde dan wel onbepaalde tijd is gesloten.

In de praktijk wordt regelmatig in strijd met het huurbeding een woning verhuurd aan een huurder zonder dat de huurder op de hoogte is van het huurbeding. Al drie decennia is de vaste rechtspraak dat van de huurder verwacht mag worden enig onderzoek te doen naar de registers of de verhuurder eigenaar is van de woning. Bij het tot stand komen van de huurovereenkomst treedt vaak een makelaar op als bemiddelaar tussen de huurder en de verhuurder. In dat geval rust er op de makelaar de zorgplicht om te onderzoeken of er een huurbeding is of de huurder in ieder geval te informeren over die mogelijkheid dat zo een beding kan bestaan. Indien de huurder namelijk vóór het aangaan van de huurovereenkomst zou zijn geattendeerd op het huurbeding, het ontbreken van toestemming van de hypotheekverstrekker en het doorbreken van de gebruikelijke huurbescherming door dit beding, zou hij de huurovereenkomst wellicht niet zijn aangegaan.

Het komt vrijwel niet voor dat makelaars met huurders spreken over huurbedingen. In de praktijk redeneren makelaars vanuit de positie van de verhuurders en de banken. Als een verhuurder toestemming vraagt aan de bank om ondanks het huurbeding de woning toch te verhuren krijgt de verhuurder deze vaak niet. Het wordt daarom verhuurders vaak afgeraden om toestemming te vragen. Het is in de praktijk gebruikelijk geworden om ondanks het huurbeding gewoon tot verhuur over te gaan. De heersende gedachte is dat het wel “los zal lopen”.

Voor een huurder loopt het echter niet los. Deze geniet geen huurbescherming en dient de woning te verlaten met alle gevolgen van dien als de bank het beding inroept. Bij wanbetaling door de verhuurder/eigenaar roepen banken in de praktijk dat beding gewoon in. Huurders wordt de facto huurdersbescherming onthouden.

De huurder zal vrijwel altijd schade ondervinden aan deze gedwongen verhuizing. De regeling van artikel 3:264 BW biedt de huurder de mogelijkheid om uit de executie verkregen netto-opbrengst van de woning zijn schade te verhalen. In de praktijk blijkt echter dat de opbrengsten uit de executoriale verkoop vaak onvoldoende zijn om ook de (gehele) schade van de huurder te vergoeden. Per definitie is verder verhaal op de verhuurder in dit soort situaties twijfelachtig.

Laat u zich daarom als huurder bij het sluiten van een huurovereenkomst altijd goed informeren of er een huurbeding in de hypotheekakte is opgenomen. Mocht het zover komen dat de gehuurde woning executoriaal moet worden verkocht dan trekt u als huurder namelijk aan het kortste eind jegens de bank. Als u op dat moment eerst advies gaat inwinnen, kan hoogstens worden geprobeerd om de schade te beperken. Waar het normaal riskant is voor een huurder om huur te verrekenen zonder uitspraak van de rechter, is dat in deze situatie vaak de enige resterende optie om nog een deel van de schade te verhalen.

Mw. mr. Y. (Yeldiz) Buitenhuis-Alp is als advocaat onroerend goed verbonden aan Van Knippenberg Advocaten